محاذير تهم العقود الأولية لبيع العقارات في تركيا

ما هي العقود الأولية لبيع العقارات؟

بدايةً، وبالإشارة إلى خطأ موضوعي ناشئ عن وَهْمٍ في ترجمة (Satış Vaadi Sözleşmesi) من اللغة التركية، فإن من نافلة القول التأكيد على أن اصطلاح (العقود الأولية)، أو (العقد الأولي لبيع العقار) هو مصطلح منافٍ للدقة؛ ولا يحمل المعنى المقصود منه.

ولتوضيح ذلك بشكل أفضل، كان لا بد من البيان بشيء من التفصيل، ففي الواقع لا يوجد شيء يسمى بـ "العقد الأولي للبيع"، وإنما هناك:

• نموذج عقد لحجز مبدئي، يوقَّع بين المتبايعين، ويحتوي عادة على معلومات أساسية للبائع والمشتري والعقار وسعره...
• عقد وعد بالبيع (مبدئي)، والذي يسمى بالتركية satiş vaadi sözleşmesi. وهو الذي يتمحور حديثنا حوله.

عقد الوعد بالبيع (Satiş Vaadi Sözleşmesi)

انطلاقاً من التسمية التركية لهذا العقد (Satış Vaadi Sözleşmesi)، والذي يمكن ترجمته بلفظه الحرفي بـ: (عقد الوعد بالبيع)، أو كما يترجمه البعض الآخر بمعناه الضمني بـ: (عقد البيع الآجل)... فلا مشاحة في الاصطلاح مهما اختلفت التسميات حول هذا النوع من العقود، بما أنها تتمحور في مجملها حول موضوع واحد.

وبالتوصيف القانوني لهذا العقد يمكننا القول: «هو عقد قانوني يثبَّت لدى كاتب العدل (النوتر)، ويحمل معلومات العقار وبائعه ومشتريه، ووصفه (العقار)، وشروط المتبايعين، ويفيد بالتزام كلٍّ من الطرفين للآخر بتاريخ الأجل المحدَّد لتسليم العقار، وبالشروط المتفق والمنصوص عليها في العقد».

وتشمل عقود الوعد بالبيع: عقد البيع على المخطط، وبيع العقار بالتقسيط، ومن المعتاد أن يتم إبرام هذا النوع من العقود على أنواع العقارات غير المحاصّة، مثل العقارات المبنية على الأراضي قبل إتمام عملية الفرز وتسجيل أجزاء العقار في الطابو، والتي يعود سبب عدم حصولها على أوراق طابو نظامية في غالب الأحيان لعدم اكتمال البناء أو وجود مخالفة معينة. وغير ذلك من الوجوه.

ويتم تثبيت عقد الوعد بالبيع أصولاً لدى مكتب النوتر المكلف من الحكومة التركية بتوثيق هذه العقود.

ما مدى قانونية هذا النوع من العقود؟

تكتسب عقود الوعد بالبيع في تركيا قوتها القانونية من خلال تنظيمها أصولاً لدى مكتب النوتر (الكاتب بالعدل)، حيث تحمل هذه العقود صبغة قانونية تامة من حيث الشكل، مما يحمي حق طرفي العقد، وتُلزمهما بتأدية الحق للطرف الآخر. ودون ذلك يعتبر العقد مجرد اتفاق لا يحمل القوة القانونية الملزمة للتنفيذ.

وبالنتيجة يعتبر تسجيل عقد الوعد بالبيع لدى مكتب النوتر الموقَّع من المتعاقدين، والمصادَق على صحته من كاتب العدل (النوتر)، عقداً نظامياً لا تشوبه شائبة، من حيث إثبات الحق القانوني في حال التنازع.

ما هي المشاكل القانونية المحتمل ترتبها عن هذه العقود؟

كما أسلفنا في السطور السابقة، يعتبر مناط الاعتبار القانوني لهذه العقود تثبيت تسجيلها لدى مكتب النوتر، وما لم تنظَّم عقود الوعد بالبيع لدى الكاتب بالعدل (النوتر) ويدوَّنُ في نص العقد جميع التفاصيل والنقاط المتفق عليها؛ فلا يمكن المطالبة بأي شرط أو استحقاق غير مذكور في نص العقد.

وفي حال عدم تنظيم عقد الوعد بالبيع لدى الكاتب بالعدل؛ فلن يكون لهذا العقد تأثير قوي لدى المحاكم في حال إخلال أحد الأطراف بالاتفاق المنصوص عليه في أصل العقد.

كيف يمكن للمستثمرين تجنب هذه المشاكل وما المحاذير التي يجب التنبُّه إليها؟

1.   تحرير عقد الوعد بالبيع على استمارة رسمية

من الأفضل تنظيم هذا العقد على استمارة نظامية رسمية، تتضمن أدق التفاصيل عن وصف العقار وشروط المتبايعَين، وتحديد معلومات البائع والمشتري، وتوقيع كل منهما وغيرها من المعلومات...

2.   إنجاز العقد حصراً من خلال مكتب النوتر

تصديق العقد أصولاً من قِبل النوتر، بعد إشرافه المباشر على صيغته وشروطه.

ومن الضروري الاستعانة بمترجم محلَّف، لترجمة محتوى العقد للأشخاص غير المتقنين للغة التركية.

3.   تضمين العقد جميع العناصر الأساسية

والتي تشمل شروط الاتفاق بين الطرفين، ومساحة العقار، ومواصفاته، وتاريخ تسليمه، وتحديد ثمنه ودفعاته الواجبة أو الباقية...

4.   الاحتفاظ بنسخة من العقد بالإضافة إلى المستندات ذات الصلة

ومن النصائح المهمة بعد تثبيت العقد لدى مكتب النوتر: لا تهمل الاحتفاظ لنفسك بنسخة مصدَّقة من أوراق العقد للضرورة عند الحاجة إليها.

نصائح للمستثمرين الذين وقعوا في مثل هذه الأخطاء

لا تحمل عقود البيع الآجل (عقود الوعد بالبيع) صبغة قانونية حقيقية كاملة ما لم يتم إنجازها وتثبيتها أصولاً لدى الكاتب بالعدل (النوتر).

ويفترض بالمستثمر أن يكون على حذر وانتباه في هذه المرحلة لتثبيت هذا العقد المبرَم لدى النوتر، وإثبات الدفعات المسلَّمة عن طريق تسديدها عبر حوالات بنكية مشروحة التفاصيل، وذلك لضمان حقوقه كاملة في حال التنازع.

وأما من وقع في مصيدة الأخطاء القانونية أثناء إبرام عقده أو قصّر في تثبيته أصولاً، فننصحه ولا شك بالاستعانة بالخبراء المختصين من ذوي الخبرة، أو القانونيين المحترفين في هذا المجال.

ماذا يمكن أن تقدمه شركة غرس في هذا الموضوع؟

نظراً لخبرتنا الممتدة في قطاع العقار التركي، وفريق عملنا الاحترافي الذي يستحوذ على نخبة الخبراء والقانونيين العقاريين والمحامين الأتراك والعرب، استطاعت شركة غرس للاستشارات والمنبثقة عن مجموعة امتلاك، أن تقدم أبرز نموذج خدمات واستشارات قانوني متخصص بالشأن العقاري، والتي يندرج بينها خدمات متابعة الأمور القانونية للعقود، عبر تقديم خدمات متابعة الشراء وتنظيم العقود وتدقيقها...  والتي تضمن حماية الحقوق لغاية تثبيت العقود بشكلها القانوني النهائي.

تحرير: غرس للاستشارات©