شرایط و ویژگی ملک مناسب اخذ شهروندی ترکیه

چگونه بدانیم یک ملک از نظر قانونی – حقوقی مناسب اخذ شهروندی ترکیه است؟

برای اینکه بدانیم از نظر حقوقی چه ملکی متناسب با اخذ شهروندی ترکیه است، در ابتدا باید اشاره ای به اصلاحات اخیر قانون شهروندی ترکیه داشته باشیم که طی این اصلاحات دولت تصمیم گرفت که بهای ملک مناسب اخذ شهروندی را از 250 هزار دلار به 400 هزار دلار آمریکا افزایش دهد. علاوه بر آن ضوابط و دستور العمل هایی حقوقی وجود دارد که باید هنگام خرید ملک مناسب اخذ شهروندی مورد توجه قرار گیرد که ما ذیلا به آنها اشاره می کنیم:

• عدم فروش ملک به مدت حداقل 3 سال.
• بررسی گزارش ارزیابی املاک و مستغلات و اینکه آیا ملک مورد نظر برای اخذ شهروندی مناسب است یا خیر؟
• اطمینان حاصل کردن از اینکه ملک مورد نظر از نظر حقوقی – قانونی مشکلی ندارد؟ برای این کار باید به اداره تاپو و کاداستر ترکیه مراجه نمود و از صحت سند مالکیت و پروانه ساختمان اطمینان کسب کرد.
• دریافت و مشاهده سند ملک و اطمینان حاصل کردن از اینکه ملک مورد نظر برای اولین بار به منظور اخذ تابعیت ترکیه فروخته شده است یا خیر؟
• فروشنده (صاحب ملک) باید ترک تبار باشد (نه از کسانی که شهروندی ترکیه را اخذ کرده اند).
• پرداخت بهای ملک از طریق حواله بانکی از حساب خریدار در داخل یا خارج از ترکیه، به حساب فروشنده در داخل ترکیه.

چه املاک و مستغلاتی برای اخذ تابعیت ترکیه مناسب نیست؟

با اطمینان حاصل کردن از نکات زیر، می توان متوجه شد چه املاکی برای اخذ تابعیت ترکیه مناسب نیستند:

• بهای ملک فروخته شده کمتر از 400 هزار دلار آمریکا باشد، دیگر تفاوتی نمی کند این مبلغ به صورت نقدی پرداخت شده باشد یا اقساطی.
• پرداخت مبلغ ملک به صورت دستی و بدون استفاده از مکانیزم حواله و فیش های بانکی؛ در این صورت هر نوع ملکی که بهای آن به صورت دستی پرداخت شده باشد، مناسب اخذ شهروندی نیست.
• خرید املاک و مستغلات جعلی از برخی از شرکت های ساختمانی، یا آژانس های املاک که کلاهبردار محسوب می شوند.
• هر نوع ملکی که فاقد گزارش ارزیابی املاک و مستغلات، یا سند مالکیت (تاپو) و یا پروانه ساختمانی باشد.

املاکی که قیمت آنها از قیمت تعیین شده در قانون ترکیه، کمتر باشد:

همانطور که پیشتر هم عنوان کردیم، بر اساس آخرین اصلاحات اعمال شده بر قانون اخذ شهروندی، هر ملکی که ارزش آن کمتر از 400 هزار دلار آمریکا باشد، مناسب اخذ شهروندی ترکیه نخواهد بود. علاوه بر این شرط مهم مالی، شماری ملک دیگر وجود دارد که شرایط اخذ شهروندی را دارا نمی باشند که عبارتند از:

املاک و مستغلاتی که از شرایط لازم و کافی برخوردار نباشند:

منظور آن دسته از املاک و مستغلات است که از شرایط مقرر برای اخذ شهروندی ترکیه، برخوردار نیستند. ضوابطی وجود دارد که با علم به آنها، پی خواهید برد که آیا ملک مورد نظر شما برای اخذ تابعیت مناسب است یا خیر. این ضوابط عبارتند از:

• عدم وجود مجوز یا پروانه ساخت
• عدم ارائه گزارش املاک و مستغلات
• عدم ارائه سند مالکیت یا تاپو
• عدم انطباق مشخصات مورد نظر در سند با مشخصات واقعی ملک
• عدم ثبت ملک در سازمان تاپو و کاداستر

بر اساس آنچه که عنوان شد، هر ملکی که ناقض موارد مذکور باشد، صاحب آن از تابعیت ترکیه بهره مند نخواهد شد.

املاکی که به صورت اقساط به فروش رفته و ارزش آنها کمتر از 400 هزار دلار باشد:

املاک و مستغلاتی که به صورت اقساطی به فروش می رسد

یکی از بارزترین شرایط اخذ شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک، این است که ارزش ملک مورد نظر کمتر از 400 هزار دلار نباشد. اگر سرمایه گذار ملکی را با قیمت مورد نظر انتخاب نماید و 100 یا 250 هزار دلار را به عنوان پیش پرداخت و ما بقی را به صورت اقساط ماهانه پرداخت نماید، شهروندی ترکیه به هیچ وجه به وی تعلق نمی گیرد؛ لیکن در صورتیکه مجموع اقساط پرداختی ملک از 400 هزار دلار فراتر رود، سرمایه گذار بدون توجه به سایر پرداخت ها تا تکمیل نهایی کل اقساط، با در دست داشتن فیش های پرداختی، می تواند برای اخذ تابعیت اقدام نماید.

املاک و مستغلاتی که از یک شهروندی خارجی خریداری شده باشد:

خرید ملک از یک فرد خارجی، حتی اگر تابعیت ترکیه را هم داشته باشد، سرمایه گذار را از حق تابعیت ترکیه بهره مند نمی سازد؛ زیرا در قانون ترکیه یکی از شرایط اخذ شهروندی از طریق خرید ملک، خرید آن از یک مالک ترکیه ای است، نه دیگر ملیت های جهان.

چگونگی اطمینان حاصل کردن از مناسب بودن ملک با شرایط اخذ شهروندی ترکیه

با عنایت به نکات زیر می توان اطمینان حاصل کرد از اینکه آیا ملک مورد نظر شما، جهت اخذ شهروندی ترکیه مناسب است یا خیر:

·         مطمئن شدن از مالکان پیشین ملک

با داشتن سند مالکیت یا سند تاپو، می توان از مالکان پیشین ملک اطمینان حاصل کرد. سند مالکیت سندی رسمی است که در اداره ثبت اسناد و املاک پیرامون ملکی مشخص تنظیم و تدوین می گردد و از طریق آن می توان مالکیت ملک را برای شخصی که اسم وی در آن ذکر شده است، به اثبات رساند. در سند تاپو، اطلاعاتی مفصل و دقیق از مشخصات ملک، متراژ، موقعیت و شماره ثبت اسناد و املاک و ... ذکر می گردد.

سند مالکیت (تاپو) تنها به صاحب ملک (مالک قانونی) تحویل داده می شود؛ حتی کسانی همچون مستأجر و رهن کننده که دارای حقوق دیگری در ملک هستند، از این سند بهره مند نمی شوند. اگر ملک مورد نظر دارای چندین مالک باشد، تنها یک سند به آنها داده می شود که سهم هر شخص از ملک مورد نظر در آن مندرج است. البته این امکان نیز هست که به هر کدام سند خاصی داده شود، که در آن اسم مالک و میزان سهم وی از ملک مورد نظر مندرج باشد؛ البته اعطای این سند (سند خاص) بدین معنا نیست که به هر یک از مالکان سندی کامل و مستقل داده شده است.

·         پرداخت در اداره تاپو و کاداستر

هزینه های سند مالکیت بر اساس 4 درصد قیمت ملک محاسبه می شود که به طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم و پرداخت می گردد.

·         دریافت گزارش ارزیابی املاک و مستغلات

گزارش ارزیابی املاک و مستغلات توسط شرکت های مستقل و تخصصی که دارای مجوز رسمی از طرف سازمان تنظیم مقررات و نظارت بر امور بانکی ترکیه هستند، صادر می شود. لیست این شرکت ها در سایت سازمان فوق الذکر مندرج شده و تنها سایت ارزیابی املاک است که گزارش صادره از آن مورد تأیید خواهد بود.

اعتبار گزارش ارزیابی املاک و مستغلات 3 ماه از تاریخ صدور گزارش می باشد و در صورت فروش ملک طی این مدت، امکان استفاده دوباره و چند باره گزارش وجود دارد. محتویات و داده های مندرج در گزارش ارزیابی ملک به قرار زیر است:

1. اطلاعاتی ثبتی ملک در تاپو و کاداستر
2. اطلاعات موقعیت، اطراف و نزدیکی یا دوری ملک به شبکه مواصلاتی
3. بررسی های قانونی – حقوقی مربوط به ملک.
4. مشخصات فنی، سازه و ساخت و ساز ملک.
5. بررسی سایر عوامل مؤثر بر ارزیابی.
6. عکس هایی واقعی از ملک و بررسی املاک و مستغلات مشابه در منطقه
7. بررسی و تحقیق بازار املاک.
8. ذکر نتیجه توسط کارشناسان.
9. مختصات و حدود ملک
10. سایر اطلاعات مربوط به ملک.

لازم به ذکر است که گزارش های ارزیابی دیگری که از طرف اشخاص یا شرکت هایی که اسم آنها سایت مذکور مندرج نیست، به هیچ وجه مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت.

·         مشاهده پروانه ساختمان

تعدادی شرکت و آژانس املاک بی اعتبار وجود دارد که املاک و مستغلات جعلی و وهمی را به برخی از افراد می فروشند و با کلاهبرداری از آنان چنان وانمود می کنند که ملک پیشنهادی آنها متناسب با اخذ شهروندی است، حتی برخی از آنها ممکن است در زمین های غیر مسکونی و یا در زمین هایی که هیچ انطباقی با شرایط و ضوابط مقرر در شهرداری ندارد، به  ساخت و ساز، احداث خانه، فروشگاه و مغازه بپردازند.

بنابراین به منظور جلوگیری از گرفتار شدن در دام و دسیسه چنین افراد و شرکت هایی، لازم است که حتما پروانه ساختمان را بررسی و از صحت و سقم داده ها و اطلاعات مندرج در آن اطمینان حاصل کنید و حتی با مشاهده ملک در محل، از درستی داده ها یقین حاصل نمایید.

تخلفاتی که در صورت وجود آنها اخذ شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک ملغی خواهد شد:

موارد و حالاتی وجود دارد که در قانون املاک و مستغلات به عنوان تخلف شناخته می شود. وجود این حالات باعث سلب تابعیت ترکیه از متقاضی می شود. در این بخش به برخی از مهم ترین این تخلفات اشاره می کنیم تا سرمایه گذاران از آنها اجتناب کنند:

• فروش ملک قبل از 3 سال از خرید آن.
• اینکه ملک از یک فروشنده خارجی خریداری شده باشد (تفاوتی ندارد که این شهروند تابعیت ترکیه داشته باشد یا خیر).
• پرداخت بهای ملک به صورت دستی و بدون استفاده از فیش های و حواله بانکی.
• خرید ملک بدون بررسی گزارش ارزیابی املاک و مستغلات و عدم اطمینان از اطلاعات مندرج در آن.
• خرید اقساطی ملک بدون مراعات شرایط مقرر.
• امضای سند مالکیت بدون تأیید اطاعات و مشخصات مندرج در سند و بدون تطابق آنها با اصل ملک در محل.
• خرید ملک بدون مشاهده پروانه ساخت.
• خرید ملکی که در اصل به منظور اخذ تابعیت ترکیه فروخته شده است.

تدوین: مشاوران حقوقی گارس©

آیا این موضوع را دوست داشتید؟ می توانید آن را با دوستان خود به اشتراک بگذارید!