چگونگی پرهیز از سرقت حین خرید املاک و مستغلات در ترکیه

کلاهبرداری در املاک و مستغلات در ترکیه چیست؟

کلاهبرداری املاک و مستغلات یکی از مهمترین مشکلاتی است که هنگام خرید املاک و مستغلات رخ می دهد. منظور از آن اعمال یک نوع فریب عمدی، جهت دزدیدن و بالا کشیدن اموال و سرمایه مردم از راههای غیر قانونی است. پاره ای از افراد حیله گر و دسته ای از شرکتها که از اعتبار و جایگاهی بین مردم برخوردار نیستند، از بی تجربه گی و بی دانشی پاره ای سرمایه گذاران و متقاضیان خرید ملک در ترکیه، سوء استفاده کرده و با تمسک به انواع حیله ها مسببات ضرر این دسته از سرمایه گذاران را فراهم می کنند و سرمایه آنها را بالا کشیده و به سرقت می برند.

روش های کلاهبرداری املاک در ترکیه

روش های زیادی جهت کلاهبرداری املاک وجود دارد و با توجه به پیشرفت انواع حیله ها و ترفندها نزد کلاهبرداران، هر روز به تعداد آنها افزوده می شود.

شاید بارزترین نوع کلاهبرداری در زمنیه املاک و مستغلات این باشد که کسی یا شرکتی ملکی را جهت فروش ارائه کند، بدون اینکه این واقعیت را فراروی مشتری قرار دهد که هزینه های حفظ و نگهداری این ملک، در مقایسه با سود حاصله از آن، بسیار بیشتر است و به همین جهت بازدهی کافی نخواهد داشت.

از دیگر روشهای کلاهبرداری این است ملک مورد نظر به صورت سیستماتیک و قانونی در اداره ثبت املاک و مستغلات، ثبت نگردد، بدین معنی که خریدار مجبور به پرداخت جریمه و هزینه های مالی فرآوانی بشود تا بتواند ملک مورد نظر را از نظر قانونی به ثبت برساند.

خطرناکترین روش کلاهبرداری در زمینه املاک و مستغلات این است که فرد فروشنده نقش صاحب ملک، یا نماینده قانونی وی را بازی کند و به این ترتیب مدارک و مستندات لازم را در این زمینه جعل کرده و به خریدار تحویل دهد، چنین مدارک جعلی را جز افراد متخصص و با تجربه نمی توانند از مدارک اصلی تشخیص دهند. چنین افراد کلاهبرداری از غیاب صاحبان اصلی ملک یا نماینده آنها سوء استفاده کرده و چنین جرائمی را مرتکب می شوند.

این احتمال نیز وجود دارد که دلالان بازار املاک و مستغلات گاهی اوقات مبالغی را برای ملک مورد نظر پیشنهاد می کنند که با قیمت اصلی ملک همخوانی ندارد و از بی اطلاعی خریدار نسبت به قیمت ملک در آن منطقه سوء استفاده کرده و به چنین کلاهبرداری دست می زنند.

مجازات های کلاهبرداری املاک و مستغلات در ترکیه

برای مرتکبان کلاهبرداری املاک و مستغلات مجازاتهایی تعیین شده است که با توجه به نوع کلاهبرداری (کلاهبرداری حرفه ای و برنامه ریزی شده یا کلاهبرداری ساده) متفاوت خواهد بود. ولی معمول چنین است که مرتکبان کلاهبرداری از یک تا پنج سال، راهی زندان می شوند. گاهی اوقات مجازات کلاهبرداری به هفت سال نیز افزایش یافته و فرد کلاهبردار می بایست دوبرابر مبلغی را که کلاهبرداری نموده است، به عنوان جریمه پرداخت نماید.   

 چگونه از کلاهبرداری املاک و مستغلات در ترکیه جلوگیری به عمل آوریم؟

قبل از هر چیزی لازم است سرمایه گذار شناختی از سرمایه گذاری در زمینه املاک و مستغلات ترکیه داشته باشد. چنین شناخت نسبی نیز شامل مواردی چند می شود. از جمله: اصرار جهت بررسی تمامی جزئیات ملک، ندادن هر نوع پیش پرداخت قبل از مطمئن شدن از قانونی بودن تمامی مراحل خرید ملک، امضا نکردن هر نوع قرارداد بین فروشنده و خریدار قبل از بررسی ملک، مطمئن شدن از هویت فردی که با وی درصدد معامله هستید، مطمئن شدن از اینکه نماینده خرید و فروش ملک مورد نظر شما، از نظر قانونی به رسمیت شناخته شده است. علاوه بر موارد مذکور بسیار ضروری است که اطلاعات شخصی، حسابهای بانکی و امکانات مادی خود را به هیچ عنوان در دسترس دیگران قرار ندهید. به نظر می رسد بهترین و امن ترین راه این است که شما در ابتدا به دنبال شرکتها یا مؤسساتی رسمی و قانونی باشد، سپس برای خرید املاک و مستغلات اقدام کنید.

منظور از ارزیابی املاک و مستغلات در ترکیه چیست؟

منظور از ارزیابی املاک و مستغلات علمی است که ارزش املاک و مستغلات را بسته به نوع آنها (زمین، مسکن، مغازه، کارخانه، مزرعه و ...) مورد بررسی قرار داده تا قیمت ملک مورد نظر را در بازار تشخیص دهد. این گزارش ارزش بازاری ملک مورد نظر را، بر اساس معیارهای مشخصی تعیین می کند.

این گزارش رسمی، برای انجام معاملات املاک و مستغلاتی که توسط افراد خارجی خریداری می شود، جهت ثبت در اداره تاپو ضروری است. گزارش ارزیابی املاک و مستغلات از طرف شرکتها یا کارشناسانی تهیه می شود که برای صدور چنین گزارشاتی دارای مجوز قانونی بوده و بر اساس چنین قوانین و استانداردهایی که در سطح بین المللی پذیرفته شده است، گزارش خود را تهیه کرده و در دسترس متقاضیان قرار می دهند.

چرا قانون ارزیابی املاک و مستغلات در ترکیه تصویب شده است؟

شاید مهمترین دلایل تصویب قانون ارزیابی املاک و مستغلات، علاوه بر حمایت کلی از حقوق سرمایه گذاران مختلف و دریافت قیمت حقیقی املاک و مستغلات که همواره دستخوش تغییر و تحول می شود، ایجاد فضای سرمایه گذاری امن و بی خطر برای سرمایه گذاران خارجی بوده است.

با این ارزیابی از هر نوع حیله گری و کلاهبرداری در حق سرمایه گذاران خارجی جلوگیری به عمل می آید، زیرا بسیارند افراد ضعیف النفسی که از بی اطلاعی یا کم اطلاعی خریداران خارجی نسبت به قوانین خرید و فروش املاک در ترکیه و ارزش حقیقی آنها سوء استفاده کرده و ثروت این افراد را بالا می کشند. علاوه بر این تصویب قانون ارزیابی املاک و مستغلات، از فرار مالیاتی در زمینه ساخت و ساز و املاک جلوگیری خواهد کرد.

فایده و اهمیت قانون ارزیابی املاک و مستغلات در ترکیه چیست؟

تصويب اين قانون فوايد و مزایای زیادی درپی خواهد داشت، که به مهمترین آنها اشاره می کنیم:

حمایت حقیقی از سرمایه گذاران خارجی در برابر هر گونه تقلب و کلاهبرداری.

افزایش امنیت سرمایه گذاری در زمینه املاک و مستغلات به ویژه اینکه امکان استفاده از انواع حیله ها و کلاهبرداریها در قانون اخذ تابعیت ترکیه از راه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد.

با وجود ارزیابی قیمت ملک، قیمت و بهای ارزش ملک مورد نظر مشخص شده و سرمایه گذار از ارزش و بهای واقعی ملک مطلع شده که آیا این ملک متناسب با دریافت تابعیت ترکیه است یا خیر.

از طرف دیگر کنترل قیمت املاک و مستغلات، فضای سرمایه گذاری مطمئن و مناسبی فراهم می سازد که در آن امید به پیشرفت و سودهی بالا وجود خواهد داشت.

 خرید املاک و مستغلات در دست ساخت

بسياری از سرمایه گذاران خواهان خرید املاک در دست ساخت هستند. این نوع معامله در مقایسه با خرید املاک آماده، ارزانتر و مناسبتر به نظر می رسد، اما مستلزم این است که شخص خریدار تا تکمیل پروژه مورد نظر جهت دریافت ملک خود، منتظر بماند. از طرف دیگر معاملات املاک و مستغلات در دست ساخت، ریسک بسیار بیشتری دارد، زیرا اینچنین خرید و فروشهایی بیشتر بر اساس طرح و نقشه ساختمان، آپارتمان یا ملک مورد نظر، به فروش می رسد و نه بر اساس واقعیت خارجی ملک، به همین جهت خریدار در چنین حالاتی فقط به اطلاعاتی بسنده می کند که از طرف فروشنده ملک در اختیار وی قرار می گیرد؛ لیکن دور از نظر نیست که خریدار بعد از دریافت ملک، به خاطر عیوب آن و یا مغایرت مشخصات ملک مورد نظر در قرار داد با واقعیت ملک، متعجب و دهشت زده شود. بنابراین امکان کلاهبرداری در این نوع املاک و مستغلات بیشتر خواهد بود. به همین جهت ما همواره شما را دعوت کرده ایم که از طریق شرکتها و مؤسسات قابل اعتماد و مشهور، جهت خرید ملک اقدام کنید.

 مزایا و معایب خرید آپارتمان های در حال ساخت در ترکیه چیست؟

سرمایه گذاری از طریق خرید آپارتمانهای در دست ساخت دارای مزایایی است، زیرا خرید یک ملک در دست ساخت، این امکان را برای شما فراهم می کند که پیمانکاران منزل مورد نظر شما را بر اساس طرح و نقشه ای که می پسندید، بنا کنند، کما اینکه خریدار می تواند هر مشخصاتی را که در نماکاری بیرونی و داخلی منزل دوست دارد، عنوان کند تا در ساخت منزل مورد استفاده قرار گیرد. از طرف دیگر هزینه این نوع منازل بسیار پایین تر از منازل آماده است، بطوریکه خریدار به راحتی می تواند گزینه های متنوعی را با قیمت پایین و متراژ بالا انتخاب کند.

مهمترین نکته منفی اینچنین طرح ها و خریدهایی، انتظار طولانی مدت خریدار است که باید تا زمان اتمام پروژه و تحویل منزل منتظر بماند. همچنین این احتمال نیز وجود دارد زمانی که منزل یا ملک خود را دریافت می کند، پاره ای مشخصات منفی در ساخت منزل و نماکاری بیرونی و داخلی آن بیابد، که در قرارداد اولیه نبوده است. از طرف دیگر اینکه شما قبل از دریافت ملک مورد نظر خود، باید طی چندین مرحله مبالغ مشخصی را پرداخت کنید، به نوعی راکد ماندن سرمایه شما محسوب می شود.

توصیه هایی به شما قبل از اینکه در ترکیه ملکی بخرید

یکی از مهمترین توصیه ها به شما این است که از افراد یا اماکن قابل اعتماد و دارای مجوز خرید کنید، یا از آن دسته املاک خرید کنید که دارای ضمانت دولتی هستند. خریدار باید تمامی جزئیات ملک مورد نظر خرید را بداند، یا به وب سایت پروژه ای که ملک مورد نظر در آن واقع شده است، مراجعه کند. لازم است که شخصا موقعیت منزل را ببیند و با ساکنان اطراف آن ملک صحبت کند. فراموش نشود قرارداد ملک خریداری شده، باید حاوی جزئیات دقیق ملک همچون: متراژ کامل، تعداد کل اتاقها و ملحقات داخلی و خارجی آن و موقعیت آپارتمان در ساختمان باشد. اگر ملک مورد نظر مستقل باشد، باید موقعیت ملک را در منطقه اطراف بسنجید. همچنین قیمت مورد توافق ملک، چگونگی پرداخت آن نیز باید در سند ملکیت درج شود، كما اينكه می بایست تاریخ قرارداد نهایی و تاریخی که پیشبینی می شود ملک مورد نظر به خریدار تحویل داده می شود، درج گردد. علاوه بر این در کنار سند قرارداد، لازم است ضمیمه ای که حاوی مواد استفاده شده در ساخت و ساز و همچنین وصف خدمات عمومی موجود در ساختمان است، درج گردد.

در مورد پروژه های در دست احداث ، توصیه می شود پیرامون مشخصات ملکی که در مورد آن به توافق رسیده اید، مشورتی داشته باشید. بهتر است متن قرارداد شما در دفاتر اسناد رسمی (نوتر) به ثبت برسد، علاوه بر آن در قرارداد می بایست جزئیات ملک مورد نظر و نقشه آن، به تفصیل تدوین گردد. از طرف دیگر اگر ملک از نوع آپارتمان باشد، پیمانکار وظیفه دارد آیین نامه مالکیت مشترک را در اختیار خریدار قرار دهد، زیرا در این آیین نامه درج شده است که آیا ملک مورد نظر متناسب فعالیتهای تجاری – حرفه ای می باشد یا خیر. همچنین پیشنهاد می شود سند قرارداد حاوی بندهایی مجازاتی باشد، بدین معنا اگر شرکت ساخت و ساز بنا به دلائلی در موعد مقرر نتوانست آپارتمانهای به فروش رفته را تحویل دهد، در ازای هر روز تأخیر مجازاتی تعیین گردد. چه بسا پیمانکاران این بند را در قراردادها درج نمی کنند، اما باید توجه داشت این بند یک سند قانونی دراختیار خریدار است که در صورت تاخیر حق قانونی وی را تضمین می کند. همچنین پیشنهاد می شود گاهی اوقات جهت مشاهده پیشروی کار، به محل مورد نظر رفت.

شرکت غرس (مشاوران حقوقی غرس) برای کسانی که در دام کلاه برداری املاک و مستغلات افتاده اند، چه کمکی ارائه می دهد؟