راهنمای جامع قرارداد اجاره نامه در ترکیه.

منظور از اجاره نامه در ترکیه چیست؟

یک سند رسمی است که توسط طرفین قرارداد (مالک و مستأجر) به امضا می رسد و اطلاعات و جزئیاتی همچون مدت زمان و بهای اجاره، چگونگی پرداخت، اطلاعاتی مفصل از ملک، آدرس ملک، اطلاعات شخصی طرفین و مواردی دیگر را در بردارد.

بنود و شرایط مندرج در قرارداد اجاره (اجاره نامه) در ترکیه کدامند؟ با وجود کدام بنود و شرایط اجاره نامه شما از اعتبار برخوردار خواهد بود؟

برای اینکه اجاره نامه از نظر حقوقی و قانونی معتبر باشد، و حقوق طرفین (مالک و مستأجر) به بهترین نحو حفظ گردد، باید حاوی بنود و شرایط خاصی باشد، که مهمترین آنها به شرح زیر است:

●      اطلاعات هویتی مالک، مستأجر یا وکیل در صورت وجود:

اجاره نامه در ترکیه باید شامل کلیه اطلاعات هویتی طرفین قرارداد (مالک و مستاجر) و یا وکیل و نماینده قانونی این دو باشد. از جمله اطلاعات مندرج در اجاره نامه شماره ملی طرفین و اسم کامل آنهاست. اسم آنها باید همان اسمی باشد که در شناسنامه آنها مرقوم شده است. در صورتی که مستأجر و مالک از اتباع خارج باشند، در این صورت باید شماره TC که بر روی کارت اقامت (کیملیک کارت) آنها مندرج است، نیز اضافه گردد.

همچنین بخوانید: خدمات حقوقی شرگت گارس

●      مدت و بهای اجاره :

یکی از موارد مهمی که باید در متن اجاره نامه در ترکیه مرقوم شود، مشخص ساختن مدت اجاره توافقی بین طرفین است که معمولاً یک یا دو ساله است و امکان تمدید نیز دارد.

همچنین در اجاره نامه باید میزان اجاره ماهانه که از طرف مستأجر به حساب مالک واریز می گردد، مشخص شود؛ کما اینکه ضروری است مکانیزم پرداخت نیز اعم از اینکه ماهانه یا سالانه و یا هر نوع دیگری است، مشخص شود.

●      اطلاعات کامل آدرس محل سکونت

مشخص کردن آدرس دقیق مسکن یا ملک و موقعیت جغرافیایی آن، از شرایط اساسی اعتبار و صحت اجاره نامه در ترکیه محسوب می شود. به ویژه مستأجر می بایست از صحت آدرس مسکن و اطلاعات مندرج در اجاره نامه اطمینان حاصل کند؛ زیرا در صورت عدم دقت در ثبت آدرس دقیق و یا دیگر اطلاعات مربوط به ملک، برای انجام برخی فرآیندهای اداری و رسمی با مشکل روبه رو خواهد شد.

آدرس و داده های صحیح مسکن را معمولاً از طریق قبض قبلی آب، برق و گاز همان خانه می توان دریافت کرد.

●      شروط بیمه

بیمه ملک در اجاره نامه، مبلغی است که مالک از مستأجر دریافت می کند. این مبلغ هنگام نوشتن اجاره نامه، به صورت یکجا، پرداخت می شود و به نوعی، بیمه کردن خانه یا ملک از هر نوع خسارت یا زیان احتمالی است که امکان دارد از طرف مستأجر بر آن وارد گردد. بهای آن نیز معمولا بهای مورد توافق یک ماه از اجاره ملک است. با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و عدم تمایل طرفین یا یکی از آنها به تمدید دوباره اجاره نامه، در صورتی که ملک سالم باشد، مبلغ مذکور از طرف مالک به مستأجر مسترد می شود.

یکی از شروط اعتبار اجاره نامه، نوشتن بهای یا ارزش بیمه مذکور است. همچنین شرایطی که در صورت تحقق آنها مالک حق دارد مبلغ مذکور را به مستأجر باز نگرداند، نیز باید در اجاره نامه مرقوم باشد. 

در برخی موارد، هنگام اجاره کردن خانه در ترکیه، مبلغ بیمه در دفتر آژانس املاک و مستغلات، به عنوان رهن باقی می ماند. در این صورت میزان مبلغ مذکور و شرایط مندرج در قرارداد اجاره مکتوب شده و با پایان یافتن مدت اجاره، آژانس مذکور به ارزیابی ملک مورد نظر می پردازد که آیا مستأجر از شرایط مندرج در قرارداد تخطی کرده و آیا آسیبی به ملک وارد شده است یا خیر؟ بر این اساس، مبلغ مذکور به مستأجر یا مالک پرداخت می شود.

●      هزینه های پرداختی انباشه شده (همچون: اشتراکات، قبوض آب، برق و گاز، مالیات و ...):

هنگام نوشتن اجاره نامه در ترکیه، باید مشخص شود که تمام هزینه های مربوط به ملک همچون اشترکات آب، برق و گاز و یا مالیاتهای مخصوص ملک و... از طرف مالک و یا مستأجر پیشین، پرداخت شده است؛ مگر در صورتی که بین مستأجر جدید و مالک، مکانیزم پرداخت به صورت توافقی تعیین شده باشد که باید تمامی این مسائل نیز در اجاره نامه درج شود.

درخواست افزایش اجاره بها:

درصد افزایش اجاره بها و همچنین مدت زمانیکه پس از آن اجاره بها افزایش خواهد یافت، باید در اجاره نامه منعقد بین طرفین، مشخص شود. در صورتیکه طرفین در این باره به توافق نرسیدند یا اینکه هیچ بندی پیرامون افزایش اجاره بهای سالانه در اجاره نامه به میان نیامده باشد، افزایش اجاره بها، پس از یک سال بر اساس درصد اعلام شده توسط اداره آمار ترکیه، مشخص می شود.

●      مسؤولیت های مستأجر:

بر اساس توافق نامه قبلی بین طرفین، باید مسئولیت مستاجر در چارچوب شرایط اجاره نامه مشخص شود. بر این اساس برخی هزینه های مترتب بر مسکن، همچون: هزینه قبوض آب، برق، گاز و برخی هزینه های دیگر که مستأجر مستقیما از فواید آنها بهره مند می شود، بر عهده مستأجر خواهد بود.

●      امضای قرارداد (اجاره نامه):

هنگام امضای قرارداد اجاره در ترکیه، دو طرف ذینفع مستقیماً باید در یک مکان حضور یافته و قرارداد را امضا کنند، به تعبیر دیگر مالکی رسمی و واقعی مسکن و مستاجر ذینفعی که اطلاعات او به طور کامل در اجاره نامه ثبت شده است، باید اجاره نامه را امضا کنند.

این امکان نیز وجود دارد که نمایندگان رسمی طرفین، به جای آنها امضا نمایند؛ لیکن باید وکالتنامه رسمی در اختیار داشته باشند.

محضری کردن (نوتر کردن) اجاره نامه در ترکیه:

بهتر است اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی (دفاتر نوتر)، محضری شود؛ تا وجه قانونی به خود گرفته و اعتبار یابد.

●      هزینه نوتر کردن اجاره نامه در ترکیه:

هزینه های تایید قرارداد اجاره (اجاره نامه) در ترکیه، طبق آخرین نرخ سال 2021، بین 100 تا 150 لیر ترکیه است. این هزینه ها باید توسط مستأجر، در دفاتر نوتر پرداخت شود.

تمدید قرارداد اجاره نامه در ترکیه:

در صورت توافق طرفین (مستأجر و مالک) و تداوم پرداخت اجاره بهای ماهانه از طرف مستأجر، اجاره نامه با همان بنود و شرایط، به صورت خودکار تمدید می شود و نیازی به تنظیم مجدد آن در نیست.

در صورتی که یکی از طرفین، تمایل نداشته باشد که اجاره نامه را تمدید نماید، می بایست حداقل دو ماه یا یک ماه قبل از پایان مدت اجاره نامه، به طرف مقابل خبر دهد و او را از نیت خود آگاه سازد.

فسخ اجاره نامه در ترکیه:

دلایل فسخ قرارداد اجاره توسط یکی از طرفین، در صورت وجود یکی از دلایل زیر امکانپذیر است:

• انقضای مدت اجاره:

با پایان یافتن مدت اجاره، اجاره نامه به طور خودکار فسخ می گردد، مشروط بر اینکه طرف مقابل، حداقل یک ماه تا پایان مدت قرارداد، طرف دیگر را از نیت خود مبنی بر عدم تمدید اجاره نامه، آگاه سازد.

• فسخ قرارداد به دلیل وجود عیب و نقص در ملک:

در صورتیکه مستأجر در ملک، عیب و نقص واضحی بیابد و مالک را از این امر آگاه سازد، ولی مالک جهت رفع آن اقدام نکند، مستأجر از این حق برخوردار است که قرارداد اجاره را فسخ نماید. البته این امکان نیز هست که مستأجر جهت برطرف کردن عیب یا نقص ملک اقدام نموده و بهای آن را از اجاره بهای ماهانه ای که به حساب مالک واریز می گردد، کسر کند.

• فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجاره بهای ماهانه از طرف مستأجر:

اگر مستأجر در پرداخت اجاره بهای ماهانه قصور کند، مالک می تواند اجاره نامه را فسخ نماید. مهلتی که از طرف مالک به مستأجر داده می شود، تا جهت تخلیه ملک اقدام کند، برای املاک مسکونی 10 روز و برای املاک تجاری 30 روز است.

• فسخ قرارداد به دلیل اهمال و بی توجهی مستأجر نسبت به ملک اجاره شده:

در صورتیکه بدون اطلاع مالک، از طرف مستأجر زیان جدی بر ملک وارد شده باشد، مالک می تواند اجاره نامه را فسخ نماید.

در صورت عدم ایجاد مزاحمت برای همسایگان و تعهد به ایمنی ساختمان، رسما به مستأجر اخطار داده می شود (که جهت رفع زیان اقدام نماید)، و در صورت عدم التزام مستأجر به اخطار، قرارداد توسط مالک فسخ خواهد گشت.

• فسخ قرارداد بنا به دلایلی ناگهانی، فوری و یکباره:

همچون مرگ مستأجر یا اعلام ورشگستگی.

نمونه فرم اجاره نامه در ترکیه:

نمونه فرم اجاره نامه در ترکیه، در آژانس های املاک و مستغلات وجود دارد. همچنین می توان آن را از هر مکان دیگر که فرم های اجاره نامه و یا دیگر اوراق رسمی را به فروش می رسانند، تهیه کرد. در این فرم ها تمام موارد و شرایطی که اعتبار قرارداد یا اجاره نامه را تضمین می کند، وجود دارد.

سؤالاتی متداول از اجاره نامه در ترکیه: