خطوات نقل ملكية العقار في تركيا والأوراق المطلوبة

ترجع الزيادة الكبيرة لعمليات الاستثمار في العقار في تركيا، لما تقدمه تركيا من تسهيلات وميزات عديدة للمستثمرين الأجانب في عقارات تركيا، ولما تدرُّه هذه الاستثمارات من فوائد لمالكها، وحرصاً من شركة غرس الاستشارية على إطلاعكم على أهم ما يتعلق بالأمور القانونية للتملك العقاري في تركيا، فإننا سنتناول في هذا المقال طريقة نقل ملكية العقار في تركيا .

ما المقصود بنقل ملكية العقار في تركيا؟

المقصود بنقل ملكية العقار في تركيا هو تحول الملكية القانونية لعقارٍ ما إلى مالك جديد، حيث تُجرى عملية نقل ملكية العقارات عبر سند الطابو الذي يتم توقيعه وتسجيله أصولاً في مديريات السجل العقاري في تركيا.

والطابو أوما يعرف بـ "سند الملكية" هو الوثيقة التي تثبت ملكية العقار للشخص المالك بصفة قانونية، ويحمل اسم المالك وصورته، ونوع العقار، وموقعه، بالإضافة لمساحته، ومعلومات مفصلة، ومؤرشفة عنه.

وتتيح (وثيقة الطابو) للمالك حق التصرف بالعقار من تأجير، أو بيع، أو استثمار، ولا يمكن للمالك إثبات ملكيته للعقار من غير هذه الوثيقة التي يتم منحها من مديرية السجل العقاري التابعة لوزارة البيئة والمدن التركية -والمعروفة في بعض دول العالم باسم الشهر العقاري-، حيث إن سند الملكية يُسجَّل، ويُحفَظ في سجلات مديرية الطابو.

وعندما تشتري عقاراً ما على الأراضي التركية أياً كان نوعه، تكون ورقة إثبات الملكية (الطابو) بمثابة الهوية الرسمية لهذا العقار، وبمجرد منح هذه الوثيقة من قبل مديرية السجل العقاري للشخص تثبت حيازته لهذا العقار رسمياً، كما تُطلَب هذه الوثيقة في بعض الدوائر الرسمية، والحكومية في إجراء المعاملات المتعلقة بالعقار، من عمليات بيع، وشراء وغيرها.

هذا، ويمكن لعدة أشخاصٍ التملك في عقار واحد والمشاركة فيه، ولا يوجد عدد محدد للأشخاص المتملكين.

ومن المفيد ذكره في هذا السياق، أنه إذا كان لك نسبة من عقارٍ ما، أو شركاء في العقار الذي تملكه، فإنه يمكن ذكر نسبة كل شخصٍ من العقار في الطابو، ويكون المالكون شركاء في كامل العقار، أي أنه لا يوجد جزء معين أو مخصص لشخص من العقار.

وتُعطى ورقة سند الملكية "الطابو"، لشخص واحد فقط ولا تُمنح نسخ منها لعدة أشخاص، وتكون فيها معلومات مفصلة عن حصة كل شخص من المالكين.

ما هي الأوراق المطلوبة لنقل ملكية العقار في تركيا؟

بما يخص نقل ملكية العقار في تركيا ، فإنه لا بد من القيام ببعض الخطوات للحصول على طابو سند الملكية العقاري، ومنها، ما يأتي:

1. يجب على مشتري العقار المجيء إلى تركيا لإبرام معاملة عقد الشراء، أو توكيل شخص ثقة ينوب عنه، عن طريق وكالة رسمية من قنصلية البلد الأم، أو السفارة التركية الموجودة فيها.
2. استخراج رقم ضريبي من دائرة الضرائب، يُعطى بناءً على رقم جواز سفر المشتري، مع صورةٍ عن جواز سفره مترجمة، ومصدقة من كاتب العدل التركي.
3. وعقب الانتهاء من هذه الخطوات يتم الذهاب مع بائع العقار إلى دائرة السجل العقاري ليتنازل البائع للمشتري عن العقار.
4. ثم يستلم المشتري الجديد سند الملكية الخاص به.

الوثائق المطلوبة لاستخراج الطابو في تركيا

• صورة الهوية الشخصية للمشتري، أو ورقة الوكالة الرسمية في حال قام المشتري بتوكيل من ينوب عنه.
• صورة شخصية للبائع، وصورتان شخصيتان للمشتري.
• وثائق من البنك في حال أخذِ قرض مصرفي.
• وثيقة السجل العقاري العائدة للعقار.
• وثيقة تأمين ضد الزلازل والكوارث.
• وثيقة البدل الرائج من البلدية التابع لها العقار.
• وثيقة التقييم العقاري (بالنسبة للأجانب).

تكاليف نقل ملكية العقار في تركيا

تفرض الحكومة التركية مصاريف معينة على الطابو تُدفع بعد عمليات بيع أو شراء العقارات، ولا يمكن نقل ملكية العقار في سجلات الطابو من ذمة البائع إلى المشتري من دون تسديد هذه المصاريف، إذ يجب دفع 4% من إجمالي سعر البيع لمديرية الطابو والسجل العقاري لرسوم المعاملات الرسمية.

ووفقاً للقواعد الرئيسية، تُقْسَم هذه الرسوم بين المستثمر (المشتري)، وبين البائع، بحيث تحتسب مصاريف الطابو على أساس نسبة 4%من سعر العقار المراد بيعه، يتم توزيعها بين المتبايعين، وتُدفع هذه الرسوم بشكل كامل قبل نقل ملكية العقار، ومع ذلك، فإنه في حال تم الاتفاق بين الطرفين على تغيير هذه المشاركة فإن ذلك سيكون ممكناً.

والواقع، هو أنه ومن الناحية العملية عادةً ما يفرض البائعون المسؤولية الكاملة في دفع نسبة 4% على المستثمرين (المشترين الجدد).

ملاحظات ونصائح مهمة قبل البدء بنقل الملكية

• عند التملك والاستثمار في عقارات تركيا، قد تجد نفسك بحاجة للاستعانة بجهات مختصة تساعدك في تسيير شؤون معاملاتك تجنباً لوقوعك بمشاكل قانونية، فقد يكون العقار الذي ترغب باستثماره يخضع لقيود حجز، أو رهن، أو مصادرة، أو غيرها؛ وهذه المعلومات لا تكون مذكورة في سند الملكية.
• ويجب أن يكون سند الملكية مسجلاً في السجل العقاري، وكل سند غير مقيد في السجل العقاري حتى إذا كان مصدقاً وموقَّعاً فهو باطل، وليست له أية قيمة.
• كما يجب أخذ الحذر عند إبرام عمليات البيع والشراء عند كاتب العدل، والتأكد من صحة السند في الدوائر العقارية قبل إتمام عملية الشراء.
• يجب تقديم تقرير تثمين قيمة العقار (التقييم العقاري) إلى مديرية سند الملكية والسجل العقاري قبل موعد البيع، ويمكن إعداد هذا التقرير وتقديمه فقط بواسطة شركات التقييم المرخصة بشكل خاص.
• ينبغي دفع التأمين الإجباري ضد الزلازل الذي يمكن أن تقدمه أي شركة تأمين خاصة مسجلة في تركيا.
• بالنسبة للمشاريع العقارية التي لم تكتمل، وليست جاهزة بعد لمنح سند الملكية؛ فمن الممكن إجراء عقد مبدئي يعرف بـ "عقد الوعد بالبيع" لدى الكاتب بالعدل.

ويُعد عقد الوعد بالبيع اتفاقاً أولياً فقط، يتيح للشخص طلبَ بيع العقار لنفسه في وقتٍ ما في المستقبل، ولذلك فإن هذا الاتفاق لا يُمكِّن من نقل ملكية العقار على الفور.

ويُلاحظ إلى أنه أثناء التوقيع على مثل هذا العقد، يجب دفع رسومٍ إلى الكاتب بالعدل بقيمة 7 بالألف تقريباً من إجمالي سعر البيع.

المدة الزمنية التي تحتاجها لإتمام معاملة نقل ملكية العقار في تركيا

بشكل وسطي، تحتاج معاملة نقل ملكية العقار في تركيا من يوم إلى ثلاثة أيام، فبعد قبول طلب تسجيل ملكية العقار الذي يقدمه المشتري لا تستغرق عملية الشراء ونقل الملكية أكثر من يوم.

أخطاء نقل ملكية العقار في تركيا للراغبين بالحصول على الجنسية التركية

توجد العديد من الأخطاء التي يمكن أن يقع فيها الراغبون بالحصول على الجنسية التركية مقابل عقار، ذكرنا أهمها في مقالنا 10 من المشاكل الشائعة المتعلقة بالحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار.

كما نشير إلى أن كلَّ من يقدِّم بيانات خاطئة للطابو، فإنه يعرّض نفسه لعقوبة ماليّة كبيرة، وكذلك كلُّ من لا يدفع مصاريف الطابو كاملةً.

ولضمان عدم الوقوع في أية أخطاء لدى نقل ملكية العقار فإننا نوصي بالتعامل مع المحامين ذوي الخبرة بكيفية سير الإجراءات في مكاتب تسجيل سندات الملكية.

حالات إلغاء نقل الملكية في تركيا

• إذا تم استخدام العقار لسبب وهدف آخر غير المنصوص عليه في العقد فإن الجهات المختصة ستقوم بإلغاء عقد البيع، أي أنه في حال تم شراء العقار من أجل السكن وفيما بعد تم استخدامه للتجارة فإن عقد البيع يُعد باطلاً.
• بالنسبة لعقد الوعد بالبيع، أو عقد البيع الآجل، والذي يشمل أيضاً عقود البيع على المخطط، وبيع العقار بالتقسيط، وغير ذلك من الوجوه، والتي يتم تثبيتها عادةً لدى مكتب النوتر التي تُستخدم للمشاريع العقارية غير المكتملة؛ فإذا لم يُنجز عقد البيع المبدئي (عقد الوعد بالبيع) عبر استمارة رسمية مكتوبة، ومن خلال الكاتب بالعدل (النوتر)، فسيكون العقد باطلاً وملغياً من الناحية الفنية؛ وبالتالي؛ فلن يكون لهذا العقد تأثير قوي لدى المحاكم في حال إخلال أحد الأطراف بالاتفاق المنصوص عليه في أصل العقد.

كيف تساعدك شركة غرس في إتمام معاملة نقل ملكية العقار كبائع او كمشتري؟

تقدم "شركة غرس الاستشارية" جميع خدمات تسجيل العقارات في تركيا سواءٌ كانت -من فئة العقارات الجديدة، أم من فئة عقار إعادة بيع -، وذلك وفق الأصول القانونية.

حيث تتمتع شركة غرس بخبرة وافرة في خدمات متابعة الشراء، وتنظيم العقود وتدقيقها. 

كما تسعى غرس الاستشارية إلى تثبيت عقود البيع بشكلها القانوني النهائي على أكمل وجه، حمايةً لحقوق عملائها الكرام، إذ تتمتع الشركة بدراية تامة بمتطلبات الدوائر الحكومية، وكافة الأوراق القانونية اللازمة لعمليات التملك العقاري في تركيا، كما يضم فريق عملها مجموعة من القانونيين، والخبراء المحترفين.

تحرير: غرس الاستشارية©

هل أعجبك موضوعنا؟ يمكنك مشاركته مع أصدقائك!