حقوق مستأجر در ترکیه

اطلاعاتی جامع پیرامون موضوع اجاره در ترکیه از طرف شرکت امتلاک. با ما همراه باشید.

حقوق مستأجر در ترکیه

مستاجر نام قانونی شخصی است که در ملک معینی در قبال هزینه ای مشخص سکونت دارد و مؤجر (مالک) شخصی است که ملک خود را در قبال دریافت مبلغی معین، برای سکونت پیشنهاد می کند. فرآیند اقامت یا سکونت بین مؤجر و مستأجر از طریق قراردادی که صبغه قانونی دارد، انجام می شود که به قرارداد اجاره خانه موسوم است. در این قرارداد تمام اطلاعات شخصی طرفین قرارداد (مستأجر و مالک) ذکر شده و علاوه بر آن قیمت اجاره و سایر اطلاعات مربوط به ملک و بیمه ثبت می شود.

هر یک از طرفین قرارداد دارای حقوقی هستند که نباید پایمال شود؛ کما اینکه وظایف مشخصی نیز بر هر یک از آنها تحمیل می گردد که می بایست رعایت کنند. در این مقاله بنا داریم در مورد حقوق مستأجر در ترکیه با شما عزیزان سخن بگوییم.

حقوق مستأجر در ترکیه به قرار زیر است:

• عدم رعایت شرایط کیفری در صورت تأخیر در پرداخت اجاره. به تعبیر دیگر در صورتیکه مستأجر اجاره بهای ماهانه را در موعد مقرر پرداخت نکند، مالک (مؤجر) نباید فی الفور به دادگاه رفته و شکایت کند، بلکه باید مهلتی را برای وی تعیین کند تا مستأجر بتواند اجاره بها را پرداخت نماید.
• حق سکونت در منزل تا پایان مدت قرارداد، با امکان تمدید به مدت یک سال دیگر.
• تعمیر ایراداتی که پس از دریافت ملک باعث خسارت به مستأجر می شود (به تعبیر دیگر: در صورتیکه ملک نیازمند تعمیر باشد، باید مؤجر ملک را تعمیر نماید تا هنگام استفاده، مستأجر متضرر نشود).
• در صورتی که مؤجر عیب های موجود در خانه را – که مانع یک زندگی طبیعی و عادی می شوند– برطرف نکرد، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
• حق باز پس گیری کامل مبلغ بیمه ای که مستأجر به صاحب ملک پرداخت کرده است؛ مشروط بر اینکه ملک را بدون عیب و نقص و دقیقا به همان شکلی که در ابتدای قرارداد تحویل گرفته، پس دهد.
• حق عدم نوشتن هر نوع بند در متن قرارداد که ناقض مفاد قرارداد باشد و يا موجب متضرر شدن مستأجر شود.
• مؤجر منزل اجاره داده شده را نباید دوباره به اجاره دهد، به دیگر سخن: بدون کسب اجازه کتبی مستأجر، مؤجر نمی تواند کسی یا شخصی دیگر را در متن قرارداد ذکر نماید.
• امکان درخواست استفاده از اقلام و وسایل موجود در خانه استیجاری.
• حق دریافت ملک اجاره شده در تاریخ مورد توافق طرفین در قرارداد اجاره.

وظایف مستأجر در ترکیه

پس از آشنایی با حقوق مستاجر، به وظایفی می رسیم که مستأجران باید به آن عمل کنند. وظایف مستأجر در ترکیه به شرح زیر است:

• مستأجر موظف است مشکلاتی را که توسط مدیریت شورای ساختمانی به وی اعلام می شود، به اطلاع صاحب ملک برساند.
• تعهد به پرداخت اجاره بها طبق قرارداد منعقده بدون تأخیر.
• محافظت از ملک و تمام وسایل و اقلام موجود در آن.
• تعمیر و اصلاح هر گونه نقص یا مشکلی که به خاطر استفاده نادرست از ملک رخ داده است.
• عدم تغییر مشخصات ملک بدون اجازه کتبی مؤجر (صاحب خانه).
• مستأجر نمی تواند ملک اجاره شده خود را به طور جزئی یا کامل، به اشخاص ثالث اجاره دهد.

در چه مواردی مؤجر (صاحب خانه) می تواند از مستأجر بخواهد که خانه را تخلیه کند؟

در صورت کوتاهی مستأجر در انجام وظایف محوله، مؤجر می تواند متقاضی تخلیه منزل شود. مواردی وجود دارد که مؤجر می تواند مستأجر را ملزم به تخلیه خانه کند، این موارد به اختصار عبارتند از:

• انقضای مدت اجاره.
• مؤجر حق دارد در صورت تمایل به فروش ملک، از مستأجر بخواهد که خانه را تخلیه کند؛ اما باید حداکثر ظرف مدت یک ماه از تاریخ انتقال مالکیت ملک، این مسأله را به مستأجر ابلاغ کند.
• مالک حق دارد برای حفظ ارزش ملک خویش، تعمیرات یا بازسازی های لازم را بر روی آن انجام دهد، لیکن در این صورت اجاره ملک به غیر مستأجر قدیمی ممنوع است و این ممنوعیت به مدت سه سال اعتبار دارد.
• در صورتی که مستأجر در پرداخت اجاره بهای ماهانه، تأخیر مکرر داشته باشد؛ مالک می تواند مستأجر را از خانه بیرون کند.
• در صورتی که مالک ملک برای سکونت خود یا یکی از بستگان درجه یک خود، به ملک نیاز داشته باشد، می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؛ در این صورت حق ندارد ملک خود را به مدت سه سال به مستأجری غیر از مستأجر قدیمی اجاره دهد.

در چه مواردی مؤجر نمی تواند مستأجر را از خانه بیرون کند؟

در صورتی که مستأجر به قوانین مندرج در قرارداد اجاره پایبند باشد و وظایفی که در ترکیه برای مستأجران تعریف شده است را نقض نکند، صاحب خانه به هیچ وجه حق ندارد وی را از خانه خود بیرون کند؛ به این ترتیب مؤجر قادر به تخلیه غیر قانونی مستأجر نخواهد بود؛ مگر اینکه دلیل موجهی برای این کار داشته باشد.

در صورتیکه مؤجر (صاحب خانه) به صورت غیر قانونی، اقدام به بیرون راندن مستأجر از خانه کند، چه باید کرد؟

در قوانین ترکیه تصریح شده است که صاحب ملک، جز با حکم قضایی حق ندارد مستأجر را از خانه بیرون کند. در صورتیکه مؤجر بخواهد مستأجر را به صورت غیر قانونی از خانه براند و با مستأجر بر سر این مسأله به توافق نرسیده باشد، مستأجر حق دارد که از منزل بیرون نرود؛ زیرا از حق سکونت در منزل برخوردار است.

بر اساس قوانین مندرج در قراردادهای اجاره، هیچ تخلیه ای را نمی توان مشروع دانست، مگر اینکه مسکن دیگری برای مستأجر فراهم شود که شرایط یک مسکن مناسب و قابل قبول را داشته باشد؛ کما اینکه نباید مستأجر تحت فشارهایی قرار گیرد که مجبور به تخلیه منزل شود. در صورت اثبات چنین فشارهایی بر مستأجر، حقوق مستأجر نقض شده و در شماری موارد منجر به پیگرد قانونی مالک می شود.

نرخ افزایش اجاره بهای سالانه چقدر است و چگونه تعیین می شود؟

سازمان آمار ترکیه، افزایش اجاره بها در ماه جولای سال جاری (2022) را 44.54 درصد تعیین کرده است. این میزان افزایش بر اساس میانگین نرخ تورم برای یک دوره 12 ماهه تعیین شده است. شایان ذکر است هیچ صاحب خانه ای نمی تواند میزان افزایش سالانه را بیشتر از میزان مذکور تعیین کند؛ در غیر این صورت مورد پیگرد قانونی قرار می گیرد.

یک نکته مهم در این زمینه

به دلیل بالا بودن نرخ تورم و رسیدن به اعداد و ارقامی بی سابقه و افزایش چشمگیری که اجاره بهای مسکن در ترکیه در سال جاری به خود دیده؛ اصلاحیه جدیدی در تنظیم نرخ افزایش اجاره بها در ترکیه تصویب شده است. بر اساس مفاد این اصلاحیه، میزان افزایش در قراردادهای اجاره که از ماه ژوئن سال جاری (2022) منعقد شده و فقط تا ژوئیه 2023 تمدید شده اند، به میزان 25 درصد خواهد بود. این حکم مشمول قراردادهایی که هم اکنون و یا قبلا منعقد شده اند، نیز خواهد بود؛ به ویژه برای کسانی که دوره زمانی طولانی تری بین سال اول تا پنجم، قرارداد اجاره داشته اند.

تدوین: مشاوران حقوقی گارس ©